在楼市的传统旺季，今年深圳楼市却没有看到旺季的红红火火。深圳市国土与房管局新近出炉的分析报告显示，四月份商品住宅均价为11962元/平方米，创下今年以来的新低，与三月份相比下降12.16％。

　　销售规模不容乐观

　　深圳房地产市场发展分析报告称，今年前四个月，深圳市新建商品住宅销售总面积 85.31万平方米，同比下降62.89%。1至4月份，各月新建商品住宅销售面积分别为26.53万平方米、6.44万平方米、18.97 万平方米、33.37万平方米，4月环比3月销售面积增加 33.33％。原因在于价格持续回落的刺激下，市场成交量出现一定程度的回升。

　　降价幅度较大的关外商品房成为成交主力，1至4月，特区外商品住宅销售面积63.69万平方米，占全市销售面积的74.66%。从户型分布来看，小户型具有明显优势，90平方米以内的住宅销售套数5892套，占总套数的64.5%。

　　业内人士分析，关外商品房价格调整幅度较大，已初步获得置业者认可。

　　房价的持续下行源于市场供需关系，今年前四个月，深圳市住宅新开工面积193万平方米，与去年同期相比大幅增加74％。同时住宅存量不断增加，深圳市国土房产局的一手房源显示，截至５月２１日，新房可供房源41757套，456万平方米，达到去年全市总预售量的90％。按去年全年销售500万平方米、月均42万平方米的速度，全市目前的存量需要10个月左右的时间才可消化。

　　龙岗区目前存量最大，截至5月22日，共有13963套住宅处于待售状态，待售住宅面积136万平方米，约是该区去年全年总预售量的50％。龙岗去年全面销售住宅162万平方米，按此速度，龙岗存量仍需约10个月的时间来消化。

　　数据显示，特区外商品住宅成交均价为11330元/平方米，去年同期为10048元/平方米，差距仅10％左右。而特区内商品住宅成交均价仍较去年同期高出5113元/平方米，差距在30％以上，依然有较大下跌空间。

　　新盘供应充沛

　　存货量多，新入市项目同样规模庞大，根据中原地产深港研究中心的监测，５至１２月，深圳市基本确定可以入市销售的住宅约437万平方米，只比去年同期全市460万平方米的实际新增供应略少。此外，尚有约150万平方米的住宅有望在年底入市。

　　5至12月，龙岗的新盘入市量保守估计超过150万平方米，位居全市之首。罗湖则一改供应较少的情况，总推货量约2300套，近50万平方米，且以大户型为主。而福田、盐田则延续缓慢的推盘状态。

　　仅从5月份的数据来看，中原地产报告显示，龙岗、宝安区分别有9个和10个项目推出。其中，龙岗中心城的万科清林径、水蓝湾以及中央悦城的剩余单位，布吉的信义荔山公馆、华浩源景园加推单位和慢城的19栋，龙岗镇的一城峰景，横岗的锦绣花园云庭和坂田的万科城50号楼，总供应量超过20万平方米。

　　而宝安的幸福海岸和熙龙湾，西乡的招商华侨城曦城二期第二批、中粮澜山、金港华庭和锦新明铭邸，龙华的水榭山一期和榕园以及松岗的集信名城和中海西岸华府北区等项目都能入市，5月份宝安区供应量超过40万平方米。 

　　特区内新盘数目虽有所增加，但供应面积略有减少，价格较为坚挺。存货较多的南山区6月份再次迎来3个新盘入市，加上两个在售楼盘将推后续单位，共计将有1369套新产品入市，以中小户型为主。业内人士认为，大量中小户型入市可能导致这类产品价格继续走低。

　　深圳市房地产研究中心王锋表示，随着价格的继续调整，中低价位中小套型普通住房的大量入市，以及市场自住需求逐步放大，深圳房地产市场有望较快地完成调整阶段并稳定发展。