各家银行10月个贷的进一步收紧，不仅让地产业的“金十”不在，还加重了年初以来就开始的地产过冬生态。

    据本报记者从各家银行综合获得的数据显示，10月银行类金融机构个贷余额约36591亿元，环比仅增长125亿元；房贷余额29447亿元，环比减少6.7亿元。

    就个贷而言，前几个月四大国有银行至少每个月还能缓步增长，但10月有两家国有大银行出现负增长。股份制银行放贷则更为审慎，除招行个贷增长31亿元的特例外，其余股份制银行个贷增长均在6亿元以下，有些甚至是连续几个月负增长。

    严峻的市场态势亦给近年开启的零售银行集体转型带来压力。随着房地产市场萎缩、证券市场低迷，提升零售银行规模和贡献占比的愿景显得有些渺茫。

    房贷负增长加剧

    在各方还在为“二套房政策”纠葛之时，银行自身所面临的市场环境早已“入冬”。

    据综合数据显示，10月金融机构的个人房贷负增长现象加重。全国金融机构个人房贷余额29447亿元，比9月减少6.7亿元。而去年10月环比则增长了611亿元，地产业的“金十”现象不再。

    其中，4家国有大行中有3家银行个人房贷10月负增长，13家股份制银行(含交通银行，下同)中，9家表现为负增长，另外有3家表现为正增长的银行，其增长规模并不大，近乎停滞状态。

    金融海啸对实体经济和个人财富冲击之下，面对现金为王的恐慌和不知底的未来，房地产市场前景并不乐观，银行房贷负增长很可能是才刚刚开始。

    即使是10月底央行公布的房贷新政，所带给地产业对第二套房政策松动的期望，也随着不久后银监会追加的“三点意见”，而在事实上宣告了破灭。

    上海一位监管人士表示，银监会坚持第二套房首付必须提高，是为了预防房价下跌，由于首付比例低，大量负资产人群很可能不愿意还贷而把风险转嫁给了银行。但他亦认为，二套房的利率应该放开，由银行自行制定。

    尽管各家银行对监管政策颇有微词，但为了“合规”，各家银行最终仅对首次利用贷款的个人房贷下调利率和首付比例，对第二套房仍严格执行利率上浮、首付四成的监管标准。

    以贷款余额最大的建行为例，该行有关人士近日表示，对符合政策新发放的商业性个人住房贷款利率的下限调整为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%，具体根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积是否系普通住房，以及借款人信用记录、还款能力等因素等区别确定。

    “我们能做的文章仅仅是首套房，比如根据首付比例调整利率，或者根据优质客户或者一般客户调整利率。而第二套房原则上是没有空间的。”一家国有大行上海分行房贷部门负责人称。

    该部门负责人继称，不过各个银行也把权力下放给分行，视各地情况而定。由于银行和监管部门对部分第二套房的风险认知存在分歧，因此在实际执行过程中，必然有擦边球行为，“比如大家讨论比较多的是第一套贷款已还清的第二套房，我们认为风险不大，但政策却卡死了。”

    零售银行转型再调整

    在整体的微增长、大多的负增长、个别的正增长中，可以显见的是各家银行应对策略中的不同心态和大势判断。

    在10月个贷余额综合数据中，四大国有银行中工行环比负增长约4亿元，农行环比负增长约5亿元。而中行、建行则分别增长了41亿元、22亿元。

    股份制银行的10月个贷余额中，招行可谓一枝独秀，增长31亿元，仅次于中行，进一步扩大了其与大多数股份制银行的超出差距。此外，广发行、深发展大约增长5亿元，而交行、中信、光大、浦发仅分别增长3.8亿元、3.7亿元、2.9亿元、2.8亿元，显示出其对房贷收紧的持续诉求。长期处在负增长态势的是兴业、民生两家，个贷余额分别较上月负增长12亿元、4亿元。

    “关键是激励机制的引导，而激励机制要看银行对业务的战略规划和重视程度。”某股份制银行个贷部人士称，10月个贷余额增长较大的招行一直以零售银行主打，因此该行在经历一季度的个贷下滑后，后来在营销投入、激励机制、产品设计上都进行了调整。

    不过，招行的个贷余额增长并不完全表现在房贷上。综合数据显示，在招行31亿元的个贷增量中，个人房贷增量仅为4亿元。这表明招行在其他个贷产品上加大了推进力度。

    与招行的个贷调整策略相比而言，其他股份制银行则或因市场判断不一，或因战略他图，而表现为整体的持续的收紧。

    除招行外，同样作为股份制银行中个贷占比较高的兴业银行，因其个贷占比超过了20%，同时受该行内部存贷比高企因素影响，而采取了急刹车之策。按照该行内部人士的说法，“这是主动收缩”，“说不做就不做了，所有的激励导向就变了”。

    那些因零售银行整体占比较低，个贷也相对处在“弱势”的其他股份制银行，尽管有追赶之心，但在大势不向好之下也只能无奈地选择收缩战略。

    如民生银行，该行今年重点是力推对公业务的事业部改革，面对个贷今年表现一直不佳的态势，并没有考虑改变这一格局。

    “和民生相比，我们的情况也算是比较糟的，但总行如果不重视，不对激励导向进行调整，这种情况很难改变。”一家房贷余额负增长的股份制银行人士说。

    持续的个贷负增长，对前两年开启的以个贷为突破口的零售银行转型提出了挑战。事实上，前几年大多银行都纷纷发展零售银行，提高零售银行规模和贡献占比，但如今他们开始调整这一战略。

    对公业务强势的浦发银行上周召开股东大会明确表示，该行对公业务和零售业务占比为85%：15%，这几年零售占比提高不大。原战略规划2010年零售银行占比提高到35%，但目前来看并不现实，因此他们建议董事会修改战略部署。